Сенатор Сергей Лукин: Рынку ипотечного жилищного кредитования необходимы взвешенные и продуманные меры государственной поддержки

Сенатор от Воронежской области Сергей Лукин принял участие в заседании «круглого стола» по вопросам развития рынка ипотечного кредитования, состоявшемся 25 апреля в Совете Федерации.

Предметом обсуждения представителей профильных министерств и ведомств с парламентариями и экспертами стали наиболее острые аспекты заявленной проблематики.

«В процессе состоявшегося обмена мнениями мы проанализировали тенденции, сложившиеся на текущий момент на рынке жилищного ипотечного кредитования, существующие риски и возможные шаги, направленные на улучшение ситуации», — проинформировал в своем комментарии Сергей Лукин.

Сенатор напомнил, что 11 апреля Президент РФ  Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам указал на дисбалансы и «затоваривание» на рынке жилья, которое может привести к сокращению объемов строительства, и поручил Правительству РФ и Центральному Банку РФ проработать дополнительные меры поддержки рынка жилой недвижимости.

Совет Федерации выступил площадкой для открытой дискуссии всех заинтересованных сторон.

Обозначая остроту проблемы, Сергей Лукин привел данные, обнародованные Фондом «Институт экономики города», согласно которым общая потребность в жилье в России крайне высока и оценивается экспертами примерно в 2 млрд кв.м, при этом платежеспособный спрос серьезно ограничен и не превышает 660 млн кв.м.

«В этих условиях жизненно необходима продуманная система государственной поддержки ипотеки. Без осуществления господдержки многие категории граждан будут фактически лишены возможности улучшить жилищные условия. Не следует недооценивать негативных последствий и для экономики страны в целом, к которым может привести остановка рынка ипотечного кредитования», — констатировал Сергей Лукин.

По мнению сенатора, чрезвычайно важно принять взвешенные и обоснованные решения.

В частности, парламентарий считает обоснованными меры Центрального Банка по пресечению рисков, связанных с ипотекой по околонулевым ставкам, субсидируемым застройщиками. Однако при этом Сергей Лукин акцентировал внимание на том, что необходимо сохранить положительные наработки в той части, которая не несет угрозы стабильности рынка.

Центробанк неоднократно указывал на то, что экстремально низкие ставки вплоть до 0,01% достигались за счет завышения стоимости квартиры для покупателя (вплоть до 20–30%) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.

Обозначая неизменность позиции Центробанка, в своем выступлении начальник управления департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Евгений Румянцев сообщил, что основные риски при этом несли покупатели квартир в новостройках, поскольку при необходимости реализовать их на вторичном рынке жилья сделать это по стоимости выше рыночной будет невозможно.

Сергей Лукин указал на то, что околонулевые ставки в основном применялись застройщиками Москвы и Санкт-Петербурга, а в регионах попытки применить экстра-низкие ставки не имели успеха. В субъектах федерации в основном получили распространение практики «ипотеки от застройщика» в рамках таких значений, когда стоимость квартир практически не завышалась.

«Околонулевые ставки нельзя назвать приемлемыми, но то же время разумным компромиссом могло бы стать субсидирование застройщиком ипотеки от базовых условий в ограниченных размерах – например, до половины величины ключевой ставки, как предлагалось ранее Министерством строительства РФ», — отметил сенатор.

Этого достаточно для того, чтобы в достаточной мере уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке, создающий значительную нагрузку на семейный бюджет. Таким образом, большему количеству людей будет доступно приобретение жилья, при этом такое ограничение минимальной ставки не расшатывает рынок.

В то же время, по мнению Сергея Лукина, особого внимания требует вопрос минимального первоначального взноса по ипотеке. Как известно, кредиты с низким первоначальным взносом Центральный Банк РФ расценивает как потенциально более рисковые.

Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 года устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Перечень государственных программ поддержки ипотечного кредитования, при использовании которых могут не применяться надбавки к коэффициентам риска, в рамках соответствующего Постановления Правительства, дополнен льготной ипотекой. Также уточнены условия, при которых они не будут применяться. Так, предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года – 20%, с 1 января 2024 года – 30%.

«Регулируя величину минимального первоначального взноса, необходимо помнить о высокой социальной ответственности. Размер первоначального взноса является чрезвычайно чувствительным для целого ряда заемщиков, в том числе семей с детьми, имеющих возможность осуществлять регулярные платежи для погашения ипотеки. Мы не должны ограничить возможности приобрести новое жилье для этой категории заемщиков», — считает Сергей Лукин.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин в своем докладе указал на то, что доступность ипотеки в значительной степени определяется теми финансовыми инструментами, которыми может воспользоваться покупатель. Он также предостерег от поспешных и необдуманных действий, которые могли бы привести к негативным последствиям на рынке ипотечного кредитования

Никита Стасишин подчеркнул: если условия по темпам продаж не будут соблюдаться, то выделение средств проектного финансирования по вновь начатым проектам приостановится. Кроме того, увеличится срок реализации проектов. Заместитель министра добавил, что для продолжения проектного финансирования застройщиков могут обязать увеличить собственное участие в банках.

«В результате мы получим ситуацию, когда свободных денег у застройщика не будет, потому что эти деньги у него появляются после раскрытия эскроу-счетов и погашения процентов. Соответственно, мы получим в моменте удорожание цены квадратного метра», — высказал опасение Никита Стасишин.

Сенатор Сергей Лукин разделяет эту обеспокоенность и считает ее вполне обоснованной.

«О серьезности обсуждаемой проблемы красноречиво говорят данные статистики, — заявил Сергей Лукин. – На сегодняшний день, по данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, в России выданы разрешения на строительство 156 млн квадратных метров жилой недвижимости».

При этом из 100 млн кв.м, которые находятся в стадии строительства, продано около 30 млн кв.м, еще примерно на 30 млн кв.м открыты продажи и выдано проектное финансирование, по остальному объему продажи не открылись.

Никита Стасишин, в свою очередь, заявил, что Минстрой РФ предложит дополнительные меры поддержки в случае снижения темпов продаж жилья и объема выдачи ипотеки – как в части ипотечного кредитования, так и в части субсидирования кредитов застройщиков.

Также большинство участников «круглого стола» отметило важность повышения адресности льготной ипотеки.

Так, вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин считает целесообразным поднять лимиты по ипотечным программам с государственной поддержкой в отдельно взятых нуждающихся в этом регионах РФ. Он также предложил в рамках «Семейной ипотеки» установить дифференцированную процентную ставку в зависимости от количества детей в семье, создав условия наибольшего благоприятствования многодетным гражданам.

За продление программы «Семейная ипотека» до 2030 года с учетом необходимости долгосрочного планирования высказалась аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. По ее мнению, это повлияет на изменение качества жилищного рынка в положительном направлении.

«Реализуемые в настоящее время меры государственной поддержки граждан, имеющих жилищные кредиты, процентная ставка по которым субсидируется со стороны государства, показывают высокую востребованность. В целом по России выдача ипотеки по таким программам составила 46% в общем объеме ипотечных кредитов за 2022 год. В Воронежской области, занявшей по итогам минувшего года третье место в ЦФО после Москвы и Московской области по количеству и объемам ипотечного кредитования, в общей сложности было выдано 19 тысяч ипотечных кредитов. В том числе льготных, с государственной поддержкой – порядка 8 тысяч. Из них чуть более трех тысяч – семьям с детьми. Эти цифры подчеркивают высокую меру ответственности главного регулятора финансового рынка России и федеральных властей. Уверен, что Правительство РФ и Банк России примут взвешенные и правильные решения во исполнение поручения Президента РФ о поддержке рынка жилой недвижимости», — подытожил Сергей Лукин.

Ольга Вороновская