Как распорядиться земельными долями, советует директор департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области

В последнее время все более актуальными становятся вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения. Особенно часто посетители сайта Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области обращаются к теме распоряжения
земельными долями.

На наиболее часто задаваемые вопросы отвечает руководитель Департамента Максим Иосифович Увайдов.

Каким образом собственник земельной доли может ею распорядиться?

Земельная доля, полученная в ходе реализации земельной реформы при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения.

Правила оборота земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с этим
законом собственник земельной доли может распорядиться ею следующим образом:

1) выделив земельную долю в конкретный земельный участок на местности для создания либо расширения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом;

2) без выделения земельного участка в счет земельной доли: внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать, подарить ее другому участнику долевой собственности, а
также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в общей собственности, а также завещать свою земельную долю.

Устанавливает ли законодательство сроки распоряжения земельными долями?

Каких-либо сроков по распоряжению земельными долями законом не установлено.

Вместе с тем следует иметь в виду, что земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, приобретают статус невостребованных земельных долей.

Субъект Российской Федерации (Воронежская область) и органы местного самоуправления вправе сформировать в счет таких земельных долей земельный участок и признать в судебном порядке за собой право собственности.

С момента вступления в законную силу судебного решения о признании права собственности Воронежской области либо муниципального образования на сформированный в счет невостребованных земельных долей земельный участок право собственности лиц, не распорядившихся своими земельными долями, прекратится.

Каков порядок выделения земельного участка в счет земельной доли?

Данный порядок урегулирован ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и состоит в следующем.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности. Образование земельного участка осуществляется на основании этого решения.

Участники долевой собственности о проведении общего собрания уведомляются не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и
посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного
участка, или опубликования сообщения в газете «Молодой коммунар».

В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение земельного участка, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в газете «Молодой коммунар» с указанием его предполагаемого местоположения.

Кроме описания местоположения земельного участка, извещение или сообщение должно содержать указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного
участка участнику долевой собственности, требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли, или указанному в извещении представителю.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.

В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

Далее проводятся кадастровые работы (участок ставится на кадастровый учет) и регистрация прав собственности на земельный участок.

Как разрешаются споры о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли?

Споры о местоположении выделяемых земельных участков в счет земельных долей разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых установлен Законом Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области».

Согласительные процедуры включают в себя две стадии:

1) проведение участниками долевой собственности переговоров;

2) проведение участниками долевой собственности согласительных процедур с участием уполномоченного органа – Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Первой стадией согласительных процедур, используемых для разрешения споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли (земельных долей), являются переговоры участников долевой собственности, которые проводятся
в сроки и в порядке, определенном ими самостоятельно.

При принятии участниками долевой собственности согласованного решения оформляется протокол, который составляется и подписывается всеми участниками переговоров в день их
проведения.

В случае недостижения согласованного решения о местоположении выделяемого земельного участка путем переговоров либо уклонения одной из сторон спора от участия в переговорах участники долевой собственности, желающие выделить земельный участок, в течение десяти календарных дней вправе обратиться в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с просьбой провести согласительные процедуры по рассмотрению спора о местоположении выделяемого земельного участка.

Для разрешения спора участники долевой собственности обязаны представить в Департамент:

1) заявление о проведении согласительных процедур;

2) копии правоустанавливающих документов в отношении земельных долей, в счет которых их собственники намереваются выделить земельный участок (земельные участки);

3) копию (выписку) из решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка,
предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (при наличии такого решения);

4) доказательства письменного извещения участником долевой собственности, желающим выделить земельный участок в счет земельной доли, остальных участников долевой собственности, в том числе копии почтовых уведомлений о вручении писем или
публикации соответствующего сообщения в газете «Молодой коммунар»;

5) доказательства обращения к участникам долевой собственности о проведении первой стадии согласительных процедур — переговоров и уклонения другой стороны спора от проведения
переговоров.

В течение 30 календарных дней со дня поступления указанных документов Департамент проводит совместное рассмотрение данного спора с участием всех заинтересованных лиц или их
представителей.

При подготовке к рассмотрению спора Департамент вправе в соответствии с действующим законодательством обращаться за разъяснениями в территориальный орган Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, привлекать должностных лиц органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, научные и иные организации, ученых и специалистов.

Уведомление о рассмотрении Департаментом данного спора направляется участникам долевой собственности почтовым отправлением.

По результатам рассмотрения спора о местоположении выделяемого земельного участка с участием Департамента принимается согласованное решение, которое подписывают все участники рассмотрения спора.

В случае недостижения согласованного решения по спору о местоположении выделяемого земельного участка либо уклонения одной из сторон от участия в рассмотрении спора (при ее
надлежащем уведомлении) участники долевой собственности в соответствии с действующим законодательством вправе обратиться в суд.

Как можно изменить размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в общей долевой собственности?

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закону Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», решение о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается на общем собрании собственников земельных долей, каждым собственником самостоятельно. Понуждение к передаче земельных долей в аренду
не допускается.

Арендная плата за использование земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, может быть взыскана только в случае наличия договора аренды, заключенного междусобственниками земельных долей и арендатором в соответствии с действующим законодательством.

Договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В договоре может быть предусмотрено сочетание различных форм арендной платы, в том числе компенсация земельного налога.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В случае если согласованное решение об изменении размера арендной платы не достигнуто, собственники земельных долей в соответствии со ст. 64 Земельного кодекса РФ имеют право
обратиться с исковым заявлением в суд о защите своих прав, предварительно уведомив о своем намерении арендатора.

В каких случаях договор аренды земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в общей долевой собственности, может быть изменен и расторгнут?

В соответствии со ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда:

— при существенном нарушении договора другой стороной;

— при существенном ухудшении имущества;

— при задержке выплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области