Сенатор Сергей Лукин: Без проектного финансирования инженерной инфраструктуры у жилищного строительства не будет перспектив

В Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Функционирование института проектного финансирования деятельности застройщиков в регионах: проблемы и пути их решения». Состояние дел в строительной отрасли сенаторы обсудили с представителями руководства профильных министерств и ведомств, органов государственной власти субъектов РФ, отраслевых объединений, строительных и инвестиционных компаний.

«Переход отрасли на проектное финансирование по состоянию на 20 ноября составляет 55,5% – 3 160 проектов из 5 691 перешли на эскроу счета. Есть два региона, которые уже на 100% перешли, – это Курган и Калмыкия», – сообщил заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин.

Высокая степень перехода на проектное финансирование наблюдается в Челябинской области (более 88%), Удмуртии (87%), Ханты-Мансийске (84%) и Амурской области (83%). При этом в Воронежской области доля рынка проектного финансирования составляет порядка 60%.

По словам Ольги Поляковой, заместителя Председателя ЦБ РФ, у российских банков есть достаточные доступные ресурсы для кредитования строительства необходимых объемов жилья с учетом фактора маржинальности проектов и деловой репутации застройщиков. По данным ЦБ РФ, на сегодняшний день в проектном финансировании принимают участие 23 банка и ими уже открыто кредитных линий на сумму 2 трлн рублей по этому направлению.

«Мы не отмечаем таких темпов кредитования ни по одной другой отрасли как в строительстве. Даже в условиях пандемии мы наблюдали в апреле-мае небольшое снижение, но оно быстро сменилось дальнейшим подъемом», – отметила Ольга Полякова.

В ходе обсуждения участники парламентских слушаний сосредоточились на имеющихся в сфере проектного финансирования проблемах и возможных вариантах их решения.

Одним из ключевых вопросов, сдерживающих строительство жилья с привлечением проектного финансирования, заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин назвал необходимость подведения магистральной инфраструктуры к новым строительным площадкам. Решение этой проблемы, по его мнению, требует привлечения всех мер поддержки, включая возможности национальных проектов, а также инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций.

Сенатор от Воронежской области Сергей Лукин в своем выступлении подчеркнул, что механизм проектного финансирования необходимо применять не только при строительстве жилых домов, но и для создания необходимой инженерной инфраструктуры, в том числе внеплощадочных сетей.

Парламентарий указал на то, что стартовые затраты на инфраструктурные объекты при освоении любого земельного участка занимают от 10 до 12 процентов в общей стоимости жилья. Это значительные суммы, которые включаются застройщиком в себестоимость строительства, и, соответственно, увеличивают рыночную стоимость квартир.

«Парадоксально, что банком финансируется строительная площадка, а то, что находится за её пределами, но обеспечивает жилищное строительство, остаётся за рамками проектного финансирования. По мнению многих застройщиков, если мы сегодня не создадим условия для проектного финансирования инфраструктуры, у нас просто не будет перспективы для увеличения объёмов жилищного строительства», – заявил Сергей Лукин. По его мнению, внедрения инфраструктурных облигаций и государственно-частного партнерства для решения этого вопроса будет недостаточно. Необходимо, чтобы создание инженерной инфраструктуры развивалось опережающими темпами.

Сенатор напомнил, что Президент России на расширенном заседании Госсовета в конце сентября обратил внимание Правительства на синхронизацию инвестиционных программ естественных монополий с планами развития жилищного строительства в регионах.

«Может наступить момент, когда без инфраструктуры жилищное строительство, вместо того, чтобы давать дальнейшее увеличение, просто будет стагнировать», – отметил Сергей Лукин.

Между тем требования ресурсоснабжающих организаций предполагают внесение значительной части стоимости присоединения максимальной мощности объектов всей территории предполагаемой застройки в короткий промежуток времени.

В частности, ПАО  «Россети» при подключении мощности более 670 кВт взимает плату за подключение в размере 70% стоимости присоединения, двумя первыми платежами в сроки 15 дней, и 30% в сроки 3-6 месяцев с даты заключения договора.

Росводоканал и Тепловые сети предусматривают первый платеж в размере 50% в срок 15 дней, второй платеж – 30% в срок 2 месяца, и 20% — третий платеж, после подписания акта о техприсоединении.

Эти расходы тяжелым бременем ложатся на себестоимость строительства. Собственными средствами в столь значительных объемах застройщики в настоящее время не располагают, а банковское кредитование вне рамок проектного финансирования осуществляется под существенно более высокий процент. Особенно остро эта проблема стоит при развитии застроенных территорий и освоении новых территорий под масштабное строительство.

Сергей Лукин уверен: решение указанной проблемы позволит повысить доступность жилья и будет сдерживать рост рыночной стоимости квадратного метра.

С мнением сенатора согласилась Ольга Попова. Она отметила, что стоимость создания инфраструктуры является одним из наиболее значимых факторов, оказывающих влияние на жилищное строительство. По ее оценке, в бюджете проекта доля расходов на эту статью в некоторых случаях может достигать 20%.

Сергей Лукин, в свою очередь, поддержал предложения президента ассоциации НОСТРОЙ Антона Глушкова, касающиеся снижения налоговой нагрузки на застройщиков. «В настоящее время при передаче инженерных сетей в публичную собственность или ресурсоснабжающим организациям мы фактически сталкиваемся с двойным налогообложением, что также в конечном итоге влияет на стоимость жилья» – отметил парламентарий, высказавшись, в частности, за исключение из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС.

Также в ходе заседания, прошедшего в онлайн-формате, были рассмотрены такие актуальные вопросы, как финансирование низкомаржинальных проектов, снижение административной нагрузки на застройщиков, расширение спроса на первичном рынке жилья и другие.

Итоговый документ парламентских слушаний, подготовленный с учетом всех поступивших предложений, будет содержать рекомендации Правительству РФ, Банку России, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, Акционерному обществу ДОМ.РФ.

 

Ольга Вороновская